Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec, je ključno, da razumete vse pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Stanovanjska najemna razmerja podrobneje ureja Stanovanjski zakon, ki določa tudi obvezne sestavine najemne pogodbe. Vnos teh obveznih sestavin v najemno pogodbo omogoča visoko stopnjo varnosti ter nemoteno »pravno življenje« najemne pogodbe in najemnega razmerja. V tem prispevku bomo podrobno predstavili ključne korake in nasvete, ki vam bodo pomagali pri varnem in brezskrbnem najemu ali oddaji nepremičnine.

Sklenitev najemne pogodbe

Eden od osnovnih korakov je podpis najemne pogodbe, s katero se jasno opredelijo vse pravice in obveznosti obeh strank. Pomembno je, da pogodba vključuje vse zakonsko zahtevane sestavine, kar zagotavlja visoko stopnjo pravne zaščite. Za dodatno varnost je priporočljivo, da se pogodba sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, saj to omogoča hitro in enostavno izpolnjevanje pogodbenih obveznosti brez dolgotrajnega pravdanja. Sklenitev pogodbe v tej obliki je za lastnika oziroma najemodajalca ključna predvsem z dveh vidikov: glede izvršitve najemnikovih finančnih obveznosti (plačilo najemnine in stroškov, v skladu s pogodbo) ter glede izpraznitve in vrnitve nepremičnine najemodajalcu ob izteku najemnega razmerja. Če najemnik krši pogodbo, na primer ne plačuje najemnine ali ne izroči nepremičnine ob zaključku najema, lahko lastnik nemudoma začne izvršilni postopek. Sodišče v tem postopku ne preverja dejstev o obstoju terjatve, saj pogodba že velja za resnično, če so izpolnjeni določeni pogoji. To pomeni, da lahko lastnik nepremičnine hitreje in z manj negotovosti uveljavi svoje pravice.

Obojestransko spoštovanje obveznosti je temelj uspešnega najemnega razmerja. Lastnik mora poročati o sklenjenih najemnih poslih Finančni upravi, še posebej, če so najemniki pravne osebe, ter obvestiti upravnika o novih najemnikih in spremembah v najemnem razmerju.

Zagotavljanje pravne veljavnosti najema

Stanovanje oz. hišo lahko oddaja samo oseba, ki je lastnik nepremičnine, zato se pred podpisom pogodbe kot najemnik prepričajte o lastništvu, kar lahko preverite z izpiskom iz zemljiške knjige ali drugimi ustreznimi dokumenti. Če lastnik pooblasti drugo osebo za oddajo nepremičnine, mora biti pooblastilo v pisni obliki in overjeno pri notarju, saj ustna pooblastila lahko prinesejo nepotrebna tveganja za najemnika. V primeru, da se lastnik nepremičnine spremeni, to ne vpliva na obstoječe najemno razmerje, saj novi lastnik prevzame vse pravice in obveznosti, določene v najemni pogodbi. Prav tako, če se število oseb v najemnem prostoru poveča (npr. zaradi rojstva otroka), je lastnik dolžan skleniti aneks k pogodbi, ki bo upošteval nove okoliščine.

Kako ravnati ob izteku najemnega razmerja?

Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

Odpoved najemne pogodbe za stanovanje s strani najemnika je lahko brez razlogov, vendar pa velja 90 dnevni odpovedni rok. Po drugi strani se odpoved najemne pogodbe za stanovanje s strani najemodajalca lahko izvede bodisi iz krivdnih bodisi iz nekrivdnih razlogov. Za obe vrsti razlogov pa zakon navaja številne omejitve. Krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe za stanovanje mora biti bodisi določen v pogodbi, bodisi v zakonu. Prav tako je nujno, da se najemnika predhodno pisno opozori na kršitve ter se mu da možnost, da te kršitve v roku 15 dni tudi odpravi. Odpoved najemne pogodbe za stanovanje iz nekrivdnih razlogov je precej zahtevno in v praksi za najemodajalca praktično neizvedljivo. Razlog je v tem, da mora najemodajalec v takšnih primerih najemniku zagotoviti drugo primerno stanovanje. Najemna pogodba za stanovanje za nedoločen čas se bo prav iz tega razloga sklepala zelo redko.

Zaključek

Najem nepremičnine je odgovorna odločitev, ki zahteva skrbno obravnavo vseh podrobnosti. Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec, poskrbite, da bodo vsi pravni postopki pravilno izvedeni. Pred podpisom pogodbe skrbno preberite in razumite njene pogoje, preverite lastništvo nepremičnine ter upoštevajte vse zakonske zahteve, da bo vaše najemno razmerje potekalo brez težav.

Slovenija se sooča s številnimi izzivi na stanovanjskem trgu, kot so sivi najemni trg, pomanjkanje preglednosti in prekomerno število praznih stanovanj. Da bi spodbudili smotrno uporabo in oddajanje nepremičnin v najem, je vlada predlagala uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine. Davek bi obdavčil vse nepremičnine razen tistih, kjer lastnik dejansko prebiva. Za oddajo v najem bi bila napovedana davčna ugodnost, ki bi znižala davčno obveznost za 25 % zneska napovedanih najemnin.

Vlada je 23. decembra 2024 potrdila osnutek za uvedbo tega davka, skupaj z ukrepi za razbremenitev dela. Predlaga se obdavčitev z 1,45-odstotno stopnjo, pri čemer bi bila osnova za davek posplošena tržna vrednost nepremičnine po podatkih Geodetske uprave. Prihodki od tega davka bi šli v državni proračun. Poleg tega se predlaga ukinitev davka od premoženja ter uporabo sredstev, zbranih z davkom na stanovanjske nepremičnine za olajšanje obdavčitve srednjega razreda in spodbujanje zaposlovanja. Ta ukrep bi vključil uvedbo osebnih olajšav za dohodke iz delovnega razmerja ter spremembe dohodninske lestvice, ki bi razbremenile srednji in višji razred. 

Cilj predlogov je izboljšati konkurenčnost Slovenije in prilagoditi davčno strukturo. Predlogi so bili predmet javne razprave, ki se je zaključila 25. januarja 2025. V tem okviru je Ministrstvo za finance prejelo 521 pripomb, predlogov in komentarjev, ki jih bodo preučili. Po tem bodo izvedli dodatno razpravo na Strateškem svetu za davke in se posvetovali z zunanjimi strokovnjaki, nato pa pripravili končne odločitve.