Prodaja nepremičnine je ena najpomembnejših finančnih odločitev v življenju, zato je ključno, da se je lotite premišljeno. Postopek je lahko zahteven in poln pravnih ter administrativnih ovir, zato je pomembno, da ste nanj dobro pripravljeni. V tem prispevku bomo predstavili korake za uspešno prodajo nepremičnine in ponudili koristne nasvete za izogibanje morebitnim zapletom.

Pri prodaji nepremičnine priporočamo vključitev nepremičninskega agenta, odvetnika ali drugega pravnega strokovnjaka, predvsem pri pripravi pogodbe in izpolnjevanju davčnih obrazcev, saj to lahko zmanjša tveganja in zagotovi gladek potek prodaje.

1. Preverjanje zemljiškoknjižnega stanja

Pred prodajo nepremičnine je potrebno preveriti podatke, ki za posamezno nepremičnino izhajajo iz zemljiške knjige. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o lastništvu nepremičnin ter drugih pravic in pravnih dejstev v zvezi z nepremičninami. Na podlagi pregleda zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine se lahko vsak zainteresiran kupec, ki razpolaga z identifikacijskimi podatki o nepremičninah, prepriča o naslednjem:

• Ali je prodajalec dejanski lastnik nepremičnine,
• Ali je nepremičnina obremenjena s kakšnimi stvarnimi pravicami (hipoteka, služnost) ali obligacijskimi pravicami (predkupna ali najemna pravica),
• Ali obstajajo kakšne pravne omejitve pri prenosu lastništva (npr. prepoved odtujitve).

Pregled zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine ni pomemben zgolj zaradi ugotovitve realne tržne vrednosti nepremičnine, ki je predmet prodaje, temveč tudi zaradi pravnega varstva kupca in zavarovanja njegovega interesa pri nakupu nepremičnine. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) opredeljuje eno najpomembnejših načel pri pravnem prometu z nepremičninami, t.i. načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki določa, da tisti, ki v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiško knjigo, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.

2. Preverjanje dovoljenj nepremičnine

Pred prodajo ali nakupom nepremičnine je treba preveriti obstoj pravnomočnega gradbenega in uporabnega dovoljenja, veljavnost energetske izkaznice, morebitne predkupne pravice, ki bi lahko vplivale na prodajo, ipd.

Pri prodaji zemljišča je treba dodatno pridobiti podatke o namenski rabi zemljišča oz. lokacijsko informacijo, prostorskih omejitvah za gradnjo ter podatke o statusu kmetijskega ali drugače zaščitenega zemljišča.  Informacije pridobite na občini, kjer nepremičnina leži ali na pristojni upravni enoti, lahko pa za to pooblastite tudi odvetnika, ki bo za vas pridobil potrebne listine.

Gradbeno in uporabno dovoljenje

Ob nakupu nepremičnine je ključno preveriti, ali ima stavba, ki stoji na zemljišču, gradbeno in uporabno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje potrjuje, da je bila stavba zgrajena v skladu z zakonodajo in prostorskimi akti, medtem ko uporabno dovoljenje potrjuje, da je objekt primeren za bivanje ali uporabo. Tako gradbeno kot uporabno dovoljenje sta obvezna za vse novogradnje in obnovljene objekte. Če teh dovoljenj ni ali pa so bili objekti zgrajeni v nasprotju z njimi, lahko to povzroči resne pravne in finančne posledice, vključno z inšpekcijskim postopkom ali v najhujših primerih tudi z odstranitvijo objekta.

V primeru, da objekt nima ustreznih dovoljenj, lahko lastnik začne postopek legalizacije. Legalizacijo vodi pooblaščen arhitekt ali inženir gradbeništva, postopek pa se začne z vložitvijo zahteve za izdajo odločbe o legalizaciji. Legalizacija je mogoča le, če objekt izpolnjuje določene pogoje, sicer postopek ni mogoč.

Po Gradbenem zakonu mora lastnik objekta hraniti dokumentacijo o gradbenem dovoljenju, projektno dokumentacijo in dokazila o zanesljivosti objekta. Za novejše stavbe lahko gradbeno dovoljenje preverite v prostorskem informacijskem sistemu, za starejše pa se morate obrniti na pristojno upravno enoto. Pri večstanovanjskih objektih to nalogo prevzame upravnik.

Čeprav so postopki za starejše objekte, zgrajene pred letom 1967, poenostavljeni, je nakup novogradnje brez dovoljenj veliko tveganje. Nakup nepremičnine, ki ima tako gradbeno kot uporabno dovoljenje, je najbolj varna izbira, saj se boste izognili morebitnim težavam pri financiranju, zavarovanju in uporabi objekta. Ta dokumentacija je še posebej pomembna, če boste nakup nepremičnine financirali s kreditom, saj banke običajno zahtevajo uporabno dovoljenje kot pogoj za odobritev kredita, da se zaščitijo pred morebitnimi težavami pri prodaji objekta, če kupec ne more plačevati kredita. Dodatno se lahko pojavijo stroški, če se odločite za rekonstrukcijo objekta, saj boste morali najprej pridobiti uporabno dovoljenje, kar lahko privede do zamud in dodatnih stroškov.

3. Oglaševanje in ogledi

Ko imate vse dokumente, lahko pričnete z oglaševanjem nepremičnine. Pri tem bodite transparentni glede stanja nepremičnine in ne prikrivajte morebitnih napak, saj to lahko kasneje povzroči pravne zaplete.

4. Priprava in podpis prodajne pogodbe

Najpomembnejša faza prodaje nepremičnine je sklenitev prodajne pogodbe, s katero prodajalec in kupec uredita medsebojna razmerja. Ključni elementi prodajne pogodbe:

• Opredelitev predmeta prodaje,
• Kupnina in način plačila,
• Zemljiškoknjižno dovolilo,
• Rok in pogoji primopredaje,
• Določitev stroškov (davek, notarski stroški itd.).

Prodajna pogodba mora biti pravno ustrezna, saj napake lahko vodijo do zamud in finančnih izgub.

5. Plačilo davkov

Po podpisu, bo pogodbo treba poslati na Finančno upravo RS (FURS) za odmero davka. Prodajalec je zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin (2% od prodajne cene), v določenih primerih pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Dohodnina od dobička iz kapitala se ugotavlja, če je bila nepremičnina odsvojena pred potekom petnajstih let imetništva.

6. Notarska overitev in primopredaja

Po plačilu davkov mora prodajalec pri notarju overiti svoj podpis na pogodbi, to je nujno zato, da bo prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi možen. Overjeno pogodbo je smiselno tudi shraniti – pri notarju, odvetniku ali nepremičninski agenciji, do plačila celotne kupnine.

V prodajni pogodbi je opredeljena tudi primopredaja nepremičnine. Ključno je, da stranki vesta, kateri pogoji morajo biti izpolnjeni, da do primopredaje pride. Primopredaja naj bo dokumentirana s primopredajnim zapisnikom, ki natančno opiše stanje nepremičnine.

7. Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo

Da kupec postane formalni lastnik nepremičnine, mora biti njegova lastninska pravica vpisana v zemljiško knjigo. Predlog za vpis se lahko vloži pri notarju, nato pa o njem odloči zemljiškoknjižno sodišče in izvede vpis.

8. Zaključek

Prodaja nepremičnine je kompleksen proces, ki zahteva dobro pripravo. S pravim pristopom in morebitno strokovno pomočjo si lahko zagotovite, da bo postopek potekal gladko in brez neprijetnih presenečenj.

Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec, je ključno, da razumete vse pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Stanovanjska najemna razmerja podrobneje ureja Stanovanjski zakon, ki določa tudi obvezne sestavine najemne pogodbe. Vnos teh obveznih sestavin v najemno pogodbo omogoča visoko stopnjo varnosti ter nemoteno »pravno življenje« najemne pogodbe in najemnega razmerja. V tem prispevku bomo podrobno predstavili ključne korake in nasvete, ki vam bodo pomagali pri varnem in brezskrbnem najemu ali oddaji nepremičnine.

Sklenitev najemne pogodbe

Eden od osnovnih korakov je podpis najemne pogodbe, s katero se jasno opredelijo vse pravice in obveznosti obeh strank. Pomembno je, da pogodba vključuje vse zakonsko zahtevane sestavine, kar zagotavlja visoko stopnjo pravne zaščite. Za dodatno varnost je priporočljivo, da se pogodba sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, saj to omogoča hitro in enostavno izpolnjevanje pogodbenih obveznosti brez dolgotrajnega pravdanja. Sklenitev pogodbe v tej obliki je za lastnika oziroma najemodajalca ključna predvsem z dveh vidikov: glede izvršitve najemnikovih finančnih obveznosti (plačilo najemnine in stroškov, v skladu s pogodbo) ter glede izpraznitve in vrnitve nepremičnine najemodajalcu ob izteku najemnega razmerja. Če najemnik krši pogodbo, na primer ne plačuje najemnine ali ne izroči nepremičnine ob zaključku najema, lahko lastnik nemudoma začne izvršilni postopek. Sodišče v tem postopku ne preverja dejstev o obstoju terjatve, saj pogodba že velja za resnično, če so izpolnjeni določeni pogoji. To pomeni, da lahko lastnik nepremičnine hitreje in z manj negotovosti uveljavi svoje pravice.

Obojestransko spoštovanje obveznosti je temelj uspešnega najemnega razmerja. Lastnik mora poročati o sklenjenih najemnih poslih Finančni upravi, še posebej, če so najemniki pravne osebe, ter obvestiti upravnika o novih najemnikih in spremembah v najemnem razmerju.

Zagotavljanje pravne veljavnosti najema

Stanovanje oz. hišo lahko oddaja samo oseba, ki je lastnik nepremičnine, zato se pred podpisom pogodbe kot najemnik prepričajte o lastništvu, kar lahko preverite z izpiskom iz zemljiške knjige ali drugimi ustreznimi dokumenti. Če lastnik pooblasti drugo osebo za oddajo nepremičnine, mora biti pooblastilo v pisni obliki in overjeno pri notarju, saj ustna pooblastila lahko prinesejo nepotrebna tveganja za najemnika. V primeru, da se lastnik nepremičnine spremeni, to ne vpliva na obstoječe najemno razmerje, saj novi lastnik prevzame vse pravice in obveznosti, določene v najemni pogodbi. Prav tako, če se število oseb v najemnem prostoru poveča (npr. zaradi rojstva otroka), je lastnik dolžan skleniti aneks k pogodbi, ki bo upošteval nove okoliščine.

Kako ravnati ob izteku najemnega razmerja?

Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

Odpoved najemne pogodbe za stanovanje s strani najemnika je lahko brez razlogov, vendar pa velja 90 dnevni odpovedni rok. Po drugi strani se odpoved najemne pogodbe za stanovanje s strani najemodajalca lahko izvede bodisi iz krivdnih bodisi iz nekrivdnih razlogov. Za obe vrsti razlogov pa zakon navaja številne omejitve. Krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe za stanovanje mora biti bodisi določen v pogodbi, bodisi v zakonu. Prav tako je nujno, da se najemnika predhodno pisno opozori na kršitve ter se mu da možnost, da te kršitve v roku 15 dni tudi odpravi. Odpoved najemne pogodbe za stanovanje iz nekrivdnih razlogov je precej zahtevno in v praksi za najemodajalca praktično neizvedljivo. Razlog je v tem, da mora najemodajalec v takšnih primerih najemniku zagotoviti drugo primerno stanovanje. Najemna pogodba za stanovanje za nedoločen čas se bo prav iz tega razloga sklepala zelo redko.

Zaključek

Najem nepremičnine je odgovorna odločitev, ki zahteva skrbno obravnavo vseh podrobnosti. Ne glede na to, ali ste najemnik ali najemodajalec, poskrbite, da bodo vsi pravni postopki pravilno izvedeni. Pred podpisom pogodbe skrbno preberite in razumite njene pogoje, preverite lastništvo nepremičnine ter upoštevajte vse zakonske zahteve, da bo vaše najemno razmerje potekalo brez težav.

Slovenija se sooča s številnimi izzivi na stanovanjskem trgu, kot so sivi najemni trg, pomanjkanje preglednosti in prekomerno število praznih stanovanj. Da bi spodbudili smotrno uporabo in oddajanje nepremičnin v najem, je vlada predlagala uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine. Davek bi obdavčil vse nepremičnine razen tistih, kjer lastnik dejansko prebiva. Za oddajo v najem bi bila napovedana davčna ugodnost, ki bi znižala davčno obveznost za 25 % zneska napovedanih najemnin.

Vlada je 23. decembra 2024 potrdila osnutek za uvedbo tega davka, skupaj z ukrepi za razbremenitev dela. Predlaga se obdavčitev z 1,45-odstotno stopnjo, pri čemer bi bila osnova za davek posplošena tržna vrednost nepremičnine po podatkih Geodetske uprave. Prihodki od tega davka bi šli v državni proračun. Poleg tega se predlaga ukinitev davka od premoženja ter uporabo sredstev, zbranih z davkom na stanovanjske nepremičnine za olajšanje obdavčitve srednjega razreda in spodbujanje zaposlovanja. Ta ukrep bi vključil uvedbo osebnih olajšav za dohodke iz delovnega razmerja ter spremembe dohodninske lestvice, ki bi razbremenile srednji in višji razred. 

Cilj predlogov je izboljšati konkurenčnost Slovenije in prilagoditi davčno strukturo. Predlogi so bili predmet javne razprave, ki se je zaključila 25. januarja 2025. V tem okviru je Ministrstvo za finance prejelo 521 pripomb, predlogov in komentarjev, ki jih bodo preučili. Po tem bodo izvedli dodatno razpravo na Strateškem svetu za davke in se posvetovali z zunanjimi strokovnjaki, nato pa pripravili končne odločitve.