Prodaja nepremičnine je ena najpomembnejših finančnih odločitev v življenju, zato je ključno, da se je lotite premišljeno. Postopek je lahko zahteven in poln pravnih ter administrativnih ovir, zato je pomembno, da ste nanj dobro pripravljeni. V tem prispevku bomo predstavili korake za uspešno prodajo nepremičnine in ponudili koristne nasvete za izogibanje morebitnim zapletom.
Pri prodaji nepremičnine priporočamo vključitev nepremičninskega agenta, odvetnika ali drugega pravnega strokovnjaka, predvsem pri pripravi pogodbe in izpolnjevanju davčnih obrazcev, saj to lahko zmanjša tveganja in zagotovi gladek potek prodaje.
1. Preverjanje zemljiškoknjižnega stanja
Pred prodajo nepremičnine je potrebno preveriti podatke, ki za posamezno nepremičnino izhajajo iz zemljiške knjige. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o lastništvu nepremičnin ter drugih pravic in pravnih dejstev v zvezi z nepremičninami. Na podlagi pregleda zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine se lahko vsak zainteresiran kupec, ki razpolaga z identifikacijskimi podatki o nepremičninah, prepriča o naslednjem:
- Ali je prodajalec dejanski lastnik nepremičnine,
- Ali je nepremičnina obremenjena s kakšnimi stvarnimi pravicami (hipoteka, služnost) ali obligacijskimi pravicami (predkupna ali najemna pravica),
- Ali obstajajo kakšne pravne omejitve pri prenosu lastništva (npr. prepoved odtujitve).
Pregled zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine ni pomemben zgolj zaradi ugotovitve realne tržne vrednosti nepremičnine, ki je predmet prodaje, temveč tudi zaradi pravnega varstva kupca in zavarovanja njegovega interesa pri nakupu nepremičnine. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) opredeljuje eno najpomembnejših načel pri pravnem prometu z nepremičninami, t.i. načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki določa, da tisti, ki v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiško knjigo, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.
2. Preverjanje dovoljenj nepremičnine
Pred prodajo ali nakupom nepremičnine je treba preveriti obstoj pravnomočnega gradbenega in uporabnega dovoljenja, veljavnost energetske izkaznice, morebitne predkupne pravice, ki bi lahko vplivale na prodajo, ipd.
Pri prodaji zemljišča je treba dodatno pridobiti podatke o namenski rabi zemljišča oz. lokacijsko informacijo, prostorskih omejitvah za gradnjo ter podatke o statusu kmetijskega ali drugače zaščitenega zemljišča. Informacije pridobite na občini, kjer nepremičnina leži ali na pristojni upravni enoti, lahko pa za to pooblastite tudi odvetnika, ki bo za vas pridobil potrebne listine.
Gradbeno in uporabno dovoljenje
Ob nakupu nepremičnine je ključno preveriti, ali ima stavba, ki stoji na zemljišču, gradbeno in uporabno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje potrjuje, da je bila stavba zgrajena v skladu z zakonodajo in prostorskimi akti, medtem ko uporabno dovoljenje potrjuje, da je objekt primeren za bivanje ali uporabo. Tako gradbeno kot uporabno dovoljenje sta obvezna za vse novogradnje in obnovljene objekte. Če teh dovoljenj ni ali pa so bili objekti zgrajeni v nasprotju z njimi, lahko to povzroči resne pravne in finančne posledice, vključno z inšpekcijskim postopkom ali v najhujših primerih tudi z odstranitvijo objekta.
V primeru, da objekt nima ustreznih dovoljenj, lahko lastnik začne postopek legalizacije. Legalizacijo vodi pooblaščen arhitekt ali inženir gradbeništva, postopek pa se začne z vložitvijo zahteve za izdajo odločbe o legalizaciji. Legalizacija je mogoča le, če objekt izpolnjuje določene pogoje, sicer postopek ni mogoč.
Po Gradbenem zakonu mora lastnik objekta hraniti dokumentacijo o gradbenem dovoljenju, projektno dokumentacijo in dokazila o zanesljivosti objekta. Za novejše stavbe lahko gradbeno dovoljenje preverite v prostorskem informacijskem sistemu, za starejše pa se morate obrniti na pristojno upravno enoto. Pri večstanovanjskih objektih to nalogo prevzame upravnik.
Čeprav so postopki za starejše objekte, zgrajene pred letom 1967, poenostavljeni, je nakup novogradnje brez dovoljenj veliko tveganje. Nakup nepremičnine, ki ima tako gradbeno kot uporabno dovoljenje, je najbolj varna izbira, saj se boste izognili morebitnim težavam pri financiranju, zavarovanju in uporabi objekta. Ta dokumentacija je še posebej pomembna, če boste nakup nepremičnine financirali s kreditom, saj banke običajno zahtevajo uporabno dovoljenje kot pogoj za odobritev kredita, da se zaščitijo pred morebitnimi težavami pri prodaji objekta, če kupec ne more plačevati kredita. Dodatno se lahko pojavijo stroški, če se odločite za rekonstrukcijo objekta, saj boste morali najprej pridobiti uporabno dovoljenje, kar lahko privede do zamud in dodatnih stroškov.
3. Oglaševanje in ogledi
Ko imate vse dokumente, lahko pričnete z oglaševanjem nepremičnine. Pri tem bodite transparentni glede stanja nepremičnine in ne prikrivajte morebitnih napak, saj to lahko kasneje povzroči pravne zaplete.
4. Priprava in podpis prodajne pogodbe
Najpomembnejša faza prodaje nepremičnine je sklenitev prodajne pogodbe, s katero prodajalec in kupec uredita medsebojna razmerja. Ključni elementi prodajne pogodbe:
• Opredelitev predmeta prodaje,
• Kupnina in način plačila,
• Zemljiškoknjižno dovolilo,
• Rok in pogoji primopredaje,
• Določitev stroškov (davek, notarski stroški itd.).
Prodajna pogodba mora biti pravno ustrezna, saj napake lahko vodijo do zamud in finančnih izgub.
5. Plačilo davkov
Po podpisu, bo pogodbo treba poslati na Finančno upravo RS (FURS) za odmero davka. Prodajalec je zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin (2% od prodajne cene), v določenih primerih pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Dohodnina od dobička iz kapitala se ugotavlja, če je bila nepremičnina odsvojena pred potekom petnajstih let imetništva.
6. Notarska overitev in primopredaja
Po plačilu davkov mora prodajalec pri notarju overiti svoj podpis na pogodbi, to je nujno zato, da bo prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi možen. Overjeno pogodbo je smiselno tudi shraniti – pri notarju, odvetniku ali nepremičninski agenciji, do plačila celotne kupnine.
V prodajni pogodbi je opredeljena tudi primopredaja nepremičnine. Ključno je, da stranki vesta, kateri pogoji morajo biti izpolnjeni, da do primopredaje pride. Primopredaja naj bo dokumentirana s primopredajnim zapisnikom, ki natančno opiše stanje nepremičnine.
7. Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo
Da kupec postane formalni lastnik nepremičnine, mora biti njegova lastninska pravica vpisana v zemljiško knjigo. Predlog za vpis se lahko vloži pri notarju, nato pa o njem odloči zemljiškoknjižno sodišče in izvede vpis.
8. Zaključek
Prodaja nepremičnine je kompleksen proces, ki zahteva dobro pripravo. S pravim pristopom in morebitno strokovno pomočjo si lahko zagotovite, da bo postopek potekal gladko in brez neprijetnih presenečenj.
